Enregistrez votre bail commercial pour être opposable aux tiers!

Si vous êtes locataire ou propriétaire et souhaitez que votre bail soit rendu opposable aux tiers tels que les futurs acquéreurs du bien ou les créanciers hypothécaires, il est recommandé d’inscrire votre bail sur le titre !

Cet article sur les technicités et les modalités de publication d’un bail commercial.

Au Québec, les notions juridiques applicables à la location se retrouvent dans les dispositions du Code civil du Québec (CCQ). Les baux mobiliers ou immobiliers peuvent être publiés, des règles spécifiques s’appliquant à chacune de ces catégories de biens.

Il est à noter que la nature du bail a été légalement définie comme un droit personnel et la publicité de ce droit est rendue possible par l’article 2938 al. 3 CcQ.

La publication d’un bail meuble sera publiée au Registre des droits personnels et réels mobiliers, comme le bail d’un immeuble sera inscrit au Registre foncier, comme le prévoit l’article 2970 CcQ.

Pour qu’un bail commercial soit enregistré au Québec, l’article 2981 CcQ prévoit que cet enregistrement doit comprendre la description de la propriété concernée et les mentions prescrites par la loi, telles que les informations cadastrales des lieux loués.

Une demande d’enregistrement d’un bail commercial peut se faire de plusieurs façons tel qu’indiqué à l’article 2982 CcQ.

La première méthode d’enregistrement d’un bail consiste à présenter le bail dans son intégralité. Dans ce contexte, si le bail est présenté au complet, l’article 2995 CcQ prévoit qu’il doit être signé devant un notaire du Québec ou qu’il peut être signé devant deux témoins dont l’un est assermenté. Si le bail est certifié par un notaire, celui-ci vérifie au préalable l’identité, la qualité et la capacité des parties au bail. Ainsi, le notaire qui a rédigé le bail peut produire un extrait du bail et omettre de produire les détails sensibles du bail, tels que le loyer et d’autres détails que les parties souhaitent ne pas rendre publics. En revanche, si le bail n’est pas notarié, le bail doit être enregistré dans son intégralité sans omettre d’inclure des informations sensibles.

Dans un deuxième temps, un bail commercial peut être enregistré en présentant un résumé de son contenu. Ce mode d’enregistrement oblige les parties à divulguer toutes les informations sensibles dans le bail, ainsi qu’à présenter le bail lui-même afin qu’il puisse être consulté et conservé. Par conséquent, ce mode d’enregistrement pose le problème d’avoir à divulguer toutes les informations.

Troisièmement, on peut enregistrer un bail commercial au moyen d’un avis, tel que prévu à l’article 2999.1 CcQ. La plupart des baux commerciaux sont enregistrés de cette manière car le contenu de l’avis est défini pour assurer la confidentialité des informations financières. Le contenu de cet avis doit comprendre les renseignements précis exigés par la loi tels que, l’identité du propriétaire et du locataire, la description de la propriété dans laquelle se trouvent les lieux loués, la date d’entrée en vigueur du bail, la date de résiliation du bail, les droits relatifs au renouvellement du bail, etc. Cet avis doit en outre être certifié par un notaire ou un avocat.

Enfin, il est important de noter que l’article 2936 CcQ prohibe le droit des parties de contracter leur droit d’enregistrer leurs baux commerciaux. Par conséquent, le propriétaire ne peut plus restreindre le droit du locataire de le faire.