Préavis d'exercice d'un droit hypothécaire au Québec : ce qu'il signifie et quelles sont vos options

Pour bien des propriétaires d'entreprise, le premier signe qu'un prêteur passe à l'action est un document au nom imposant : le préavis d'exercice d'un droit hypothécaire. Un huissier le signifie, il est inscrit au registre, et un délai commence à courir. Ce que vous faites pendant ce délai compte souvent plus que tout ce qui suit.

Voici ce que signifie ce préavis selon le Code civil du Québec, le temps dont vous disposez et les options qui s'offrent à vous.

Qu'est-ce qu'une hypothèque?

L'hypothèque est la sûreté sur les biens prévue par le droit québécois. Lorsqu'une entreprise emprunte, le prêteur prend souvent une hypothèque sur un immeuble, de l'équipement, des stocks, des créances ou l'ensemble des biens meubles de l'entreprise. Si le prêt est en défaut, l'hypothèque permet au prêteur de s'adresser à ces biens pour récupérer ce qui lui est dû.

Le prêteur ne peut pas simplement se présenter et prendre les biens. Le Code civil exige d'abord une étape formelle : le préavis.

Ce que le préavis doit contenir

Selon le Code civil, le préavis doit :

• Dénoncer le défaut et rappeler le droit du débiteur, ou d'un tiers, d'y remédier

• Indiquer le montant dû en capital et en intérêts, s'il y a lieu

• Préciser le droit hypothécaire que le créancier entend exercer

• Décrire le bien visé

• Sommer la personne contre qui le droit est exercé de délaisser le bien avant l'expiration du délai

Le préavis doit être signifié au débiteur, et au constituant de l'hypothèque s'il s'agit d'une autre personne, puis inscrit au registre approprié. Le délai court à compter de l'inscription.

De combien de temps disposez-vous?

• 10 jours lorsque le créancier entend prendre possession du bien pour l'administrer

• 20 jours pour un bien meuble, comme de l'équipement, des stocks ou des créances

• 60 jours pour un bien immeuble, comme un terrain ou un bâtiment

Des délais plus longs peuvent s'appliquer lorsque l'hypothèque découle d'un contrat de consommation. Pour une entreprise emprunteuse, ce sont les délais ci-dessus qui comptent.

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Les quatre droits hypothécaires

Le préavis indique lequel de ces droits le créancier compte exercer :

• La prise de possession à des fins d'administration : le créancier gère le bien et en perçoit les revenus pendant un certain temps

• La prise en paiement : le créancier devient propriétaire du bien et la dette est éteinte

• La vente par le créancier : le créancier vend lui-même le bien, selon des règles visant à obtenir un juste prix

• La vente sous contrôle de justice : le tribunal ordonne la vente et en fixe les conditions

La prise en paiement est généralement la plus lourde de conséquences pour le propriétaire, puisque le bien change de mains pour régler la dette.

Vos options pendant le délai du préavis

Corriger le défaut. Le préavis doit lui-même rappeler le droit de remédier au défaut. Lisez-le attentivement pour savoir exactement ce qui est réclamé, et faites vérifier les montants à la lumière de vos documents de prêt avant de payer quoi que ce soit.

Négocier. Bien des prêteurs préfèrent être payés plutôt que d'exercer un recours. Une convention d'atermoiement, un nouveau calendrier de paiement ou un paiement partiel en échange d'un délai sont souvent possibles, surtout au début de la période du préavis.

Faire valoir vos moyens de défense. Si le bien n'est pas délaissé volontairement, le créancier doit s'adresser au tribunal pour obtenir un jugement en délaissement forcé. C'est dans ce cadre que les moyens de défense sont soulevés : un préavis irrégulier, des montants erronés, un défaut qui n'a jamais eu lieu ou un droit que le créancier ne peut pas exercer.

Regarder la situation dans son ensemble. Si plusieurs créanciers font pression en même temps, une restructuration en vertu de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité ou de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies peut suspendre les recours pendant la négociation d'un plan.

Les cautions doivent aussi être vigilantes

Les prêts commerciaux s'accompagnent souvent de cautionnements personnels des actionnaires ou des administrateurs. Un préavis contre l'entreprise est un signal clair que le prêteur pourrait aussi se tourner vers les cautions. Si vous avez signé un cautionnement, faites examiner votre propre situation en même temps que celle de l'entreprise.

Pourquoi les premières semaines comptent

Une fois le délai expiré et le bien délaissé ou vendu, les options se réduisent rapidement. Au début, il reste possible de vérifier les chiffres, de contester le préavis, de négocier ou de planifier une vente ordonnée qui préserve une plus grande part de la valeur. Pour un immeuble, l'état du bâtiment, les revenus qu'il génère et le prix qu'obtiendrait réellement une vente forcée orientent la meilleure stratégie.

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Questions fréquentes

Mon prêteur peut-il prendre mon immeuble dès que je manque un paiement?

Non. Le prêteur doit d'abord signifier et inscrire un préavis, puis attendre 60 jours pour un immeuble, 20 jours pour un bien meuble ou 10 jours pour une prise de possession à des fins d'administration. Si le bien n'est pas délaissé volontairement, le prêteur a besoin d'un jugement.

Puis-je arrêter le processus en payant?

Souvent, oui. Corriger le défaut peut arrêter le processus, mais ce que cela exige dépend des conditions du prêt et du préavis lui-même, alors faites d'abord vérifier les chiffres.

Devrais-je délaisser le bien volontairement?

C'est parfois la bonne décision, mais ne le faites pas avant de comprendre ce qu'il advient du solde de la dette et des cautions. Une fois le bien délaissé, il est difficile de revenir en arrière.

Le préavis a-t-il un effet sur mon cautionnement personnel?

Le préavis vise le bien hypothéqué. Le prêteur peut poursuivre les cautions séparément en vertu du cautionnement lui-même. Examinez donc les conditions de votre cautionnement sans attendre.